Projeto
Coeficiente de aproveitamento: o que é e como calcular
O coeficiente de aproveitamento diz quantos metros quadrados podem ser construídos em um terreno. Como calcular, limites do Plano Diretor de SP e exemplos.
Coeficiente de aproveitamento (CA) é o número que diz quanto se pode construir em um terreno. A conta é simples: área construída computável dividida pela área do terreno. Um lote de 1.000 m² com CA 2 permite 2.000 m² de área computável. Em São Paulo, o Plano Diretor fixa o CA básico em 1 e o máximo em 4 nos eixos de transporte, além dos coeficientes especiais para habitação social; tudo o que passa do básico é comprado da Prefeitura por meio da outorga onerosa, com isenção ou desconto para os empreendimentos enquadrados em HIS e HMP.
O coeficiente de aproveitamento
Dois detalhes evitam a maior parte dos erros:
- Nem toda área entra na conta. O CA usa a área computável. A legislação de uso do solo define o que fica de fora (algumas áreas comuns, técnicas e de garagem, conforme a regra do lote), e é por isso que um prédio costuma ter mais área construída do que o CA sugere.
- CA não é taxa de ocupação. A taxa de ocupação mede a projeção do prédio sobre o lote (quanto do chão ele cobre); o CA mede a área total em todos os andares.
CA básico, máximo e mínimo em São Paulo
O Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014, art. 116) organiza o CA em três níveis:
| Nível | O que significa | Valor no PDE |
|---|---|---|
| Básico | o que se constrói sem pagar contrapartida | 1 |
| Máximo | o teto, pagando a outorga onerosa | 4 nos eixos de transporte e nas ZEIS 2, 3 e 5; 2 nas demais áreas, conforme a macroárea |
| Mínimo | abaixo dele, o terreno é considerado subutilizado | varia por zona |
Há exceções. Nas zonas estritamente residenciais (ZER-1), o máximo é 1. E empreendimentos de habitação social ganham acréscimo: até 50% a mais para HIS e 25% para HMP (veja o que é HIS e HMP). O valor que vale para um lote específico está na Lei de Zoneamento e precisa ser conferido caso a caso.
Outorga onerosa: pagar para construir acima do básico
Entre o CA básico e o máximo, o direito de construir é comprado da Prefeitura. Essa contrapartida é a outorga onerosa do direito de construir, calculada a partir do valor do terreno no cadastro municipal. Na prática, cada metro quadrado acima do básico tem um custo, e esse custo entra na conta do empreendimento desde o primeiro estudo.
Um caso real mostra como isso muda o projeto. No estudo para o Edifício BMQR, num terreno de 210 m² em zona ZEM, a prancha registra CA máximo de 2,0 pela regra geral e de 4,0 dentro do Projeto de Intervenção Urbana da região. Com o índice maior, as duas opções estudadas chegam a cerca de 825 m² computáveis.
Como o estudo de viabilidade usa o CA
Antes de desenhar o prédio, o estudo de viabilidade responde: quanto a lei permite, quanto custa chegar lá e quantas unidades isso rende. No estudo da Rua Dr. Cesário Mota Júnior, por exemplo, o terreno de 320 m² tinha área computável máxima de 1.280 m² (CA 4,0) e o estudo distribuiu 44 apartamentos em 1.669,58 m² construídos.
Perguntas frequentes
Como calcular o coeficiente de aproveitamento de um terreno?
Divida a área computável pela área do terreno. Para saber o máximo permitido, multiplique a área do terreno pelo CA máximo da zona: um lote de 500 m² com CA 4 admite 2.000 m² computáveis.
Qual o coeficiente de aproveitamento básico em São Paulo?
O Plano Diretor de 2014 (Lei 16.050/2014, art. 116) estabelece CA básico 1. O que passa disso, até o máximo da zona, depende do pagamento da outorga onerosa, com isenção ou desconto para HIS e HMP.
Qual a diferença entre coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação?
A taxa de ocupação mede quanto do terreno a projeção do prédio cobre; o coeficiente de aproveitamento mede a área computável total, somando todos os andares.
Área de garagem entra no coeficiente de aproveitamento?
Depende da regra da zona e do tipo de área. A legislação de uso do solo de São Paulo lista as áreas não computáveis, e por isso a área construída de um prédio costuma ser maior que a área computável.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, SMUL — coeficiente de aproveitamento no PDE 16.050/2014
- Prefeitura de São Paulo, SMUL — outorga onerosa do direito de construir
- Estudos de viabilidade da JT Arquitetura: Gomes de Carvalho, BMQR e Dr. Cesário Mota Júnior (números transcritos das pranchas originais)
