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O que é HIS e HMP? Faixas de renda em São Paulo (2026)
HIS e HMP são as moradias que o Plano Diretor de São Paulo reserva para famílias de até 3, 6 e 10 salários mínimos. As faixas e os preços máximos de 2026.
HIS é Habitação de Interesse Social e HMP é Habitação de Mercado Popular. São as duas categorias de moradia que o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei 16.050/2014, art. 46) reserva para famílias de renda baixa e média: HIS-1 para quem ganha até 3 salários mínimos por mês, HIS-2 até 6 e HMP até 10. Em 2026, com o salário mínimo de R$ 1.621, isso significa renda familiar de até R$ 4.863, R$ 9.726 e R$ 16.210.
O que é HIS e HMP, na prática
As siglas aparecem em anúncio de lançamento, em lei de zoneamento e em notícia de retrofit no Centro. O que elas fazem é amarrar uma unidade a uma faixa de renda: quem compra ou aluga um apartamento HIS ou HMP precisa comprovar que a renda da família cabe no limite daquela categoria.
Em troca, a cidade dá vantagens a quem constrói esse tipo de moradia. No Plano Diretor, um empreendimento de HIS (EHIS) tem acréscimo de 50% no coeficiente de aproveitamento máximo do lote, o que faz o coeficiente de aproveitamento chegar a 6 vezes a área do lote na zona de uso ZEU. No caso do HMP (EHMP), o acréscimo é de 25% (nota do Quadro 2A da lei). É por isso que tantos prédios novos em São Paulo trazem a sigla no material de venda.
As unidades habitacionais podem ter no máximo 70 m² de área privativa, com apenas um banheiro na HIS e até dois na HMP.
Os empreendimentos não são obrigados a ter vagas de garagem.
O empreendimento se compromete a destinar pelo menos 80% da área computável a essas tipologias, com limite de valor de venda e características definidas. Os outros 20% da área computável podem se enquadrar na categoria R2V, sem limite de área e valor.
Faixas de renda de HIS-1, HIS-2 e HMP em 2026
A Prefeitura atualiza os valores todo ano com base no salário mínimo. Os números abaixo foram publicados em janeiro de 2026:
| Categoria | Renda familiar mensal | Ou renda per capita |
|---|---|---|
| HIS-1 | até R$ 4.863,00 | até R$ 810,50 |
| HIS-2 | até R$ 9.726,00 | até R$ 1.621,00 |
| HMP | até R$ 16.210,00 | até R$ 2.431,50 |
A renda considerada é a de todas as pessoas que contribuem para o sustento da casa. Desde o Decreto 64.244/2025, a comprovação é feita por certidão no momento da assinatura do compromisso de compra e venda.
Preço máximo de venda de um apartamento HIS ou HMP
Além do limite de renda, existe um teto de preço para a unidade, corrigido pelo INCC. Em 2026:
| Categoria | Preço máximo de venda |
|---|---|
| HIS-1 | R$ 276.102,20 |
| HIS-2 | R$ 383.636,74 |
| HMP | R$ 537.672,71 |
No aluguel, a regra é outra: o valor mensal não pode passar de 30% da renda familiar máxima da categoria.
Por que HIS voltou ao centro da conversa
O retrofit de prédios antigos no Centro de São Paulo virou uma das frentes mais aquecidas do mercado, e a habitação social está no meio dela. O 4º chamamento da Subvenção Econômica da Prefeitura, com R$ 200 milhões e prazo de inscrição até 13 de outubro de 2026, cobre até 25% do custo elegível da obra. Do plano total de R$ 1 bilhão, 60% vai para unidades HIS-1 e HIS-2 e 15% para HMP.
Para quem tem um imóvel ou um terreno, a pergunta deixa de ser só "quanto posso construir" e passa a ser "para quem posso construir". É uma conta que muda o tamanho do prédio, o tamanho dos apartamentos e o valor do negócio. Essa conta é feita antes do projeto, no estudo de viabilidade.
Habitação social no trabalho de José Tabith
A habitação popular acompanha a trajetória do arquiteto desde os anos 1990:
- 1994 — 1º lugar no Concurso Nacional "Habitar com o Ambiente", da CDHU, com um conjunto habitacional em Itatiba (SP).
- 1993 — obra publicada no livro Arquitetura e habitação social em São Paulo, de Nabil Bonduki.
- Conjunto Mata Virgem — três conjuntos com seis edifícios e 407 unidades de 50 m², num terreno com reserva natural destinada a parque público, com áreas previstas para unidade básica de saúde e centro de educação infantil. Faz parte do Programa de Saneamento Ambiental dos Mananciais do Alto Tietê.
Estes projetos não se enquadram nessas regras, pois são anteriores à lei, mas a JT Arquitetura tem atuado nos últimos anos no mercado imobiliário com diversos projetos e análises de viabilidade imobiliária neste segmento.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre HIS-1, HIS-2 e HMP?
A faixa de renda. Pelo art. 46 do Plano Diretor de São Paulo, HIS-1 atende famílias com renda de até 3 salários mínimos, HIS-2 até 6 e HMP até 10. Em 2026, os limites são R$ 4.863, R$ 9.726 e R$ 16.210 por mês.
Quem pode comprar um apartamento HIS?
Uma família cuja renda mensal caiba no limite da categoria da unidade, comprovada por certidão na assinatura do compromisso de compra e venda. A renda soma todas as pessoas que contribuem para o sustento da casa.
Qual o valor máximo de um apartamento HIS em São Paulo?
Em 2026, R$ 276.102,20 para HIS-1, R$ 383.636,74 para HIS-2 e R$ 537.672,71 para HMP. Os tetos são corrigidos pelo INCC.
Por que construtoras fazem prédios HIS e HMP?
Porque a lei dá incentivos: no Plano Diretor, empreendimentos de HIS têm acréscimo de 50% no coeficiente de aproveitamento máximo, e os de HMP de 25%. Programas como a subvenção para retrofit no Centro também priorizam essas unidades.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo — atualização dos valores de renda para moradia popular (jan/2026)
- Prefeitura de São Paulo, SMUL — coeficiente de aproveitamento no PDE 16.050/2014
- Portas — São Paulo libera mais R$ 200 milhões para retrofits no Centro (ago/2026)
- Câmara Municipal de São Paulo — Decreto 63.728/2024: arts. 2º a 4º, área, sanitários e porcentagens de EHIS e EHMP. Consultado em 06/nov/2026.
- KLA Advogados — novo decreto com regras para HIS e HMP (mai/2025)
